按照省、市要求，平遥县建立了完善县司法行政部门与县直相关部门之间免费法律咨询服务协同联动机制，持续提升免费法律咨询工作质效，全面提升免费法律咨询规范化、标准化水平，形成渠道顺畅、高效运转、统筹协调、密切配合的公共法律服务新模式。惠民工程值班人员将收集到的法律需求推送至相关部门，让服务进一步延伸。

案例背景

房地产作为经济社会发展的支柱产业，投资大，收益高，同时牵涉到千家万户安居乐业的民生问题。近年来，随着农村人口上学、就业涌入城市、城市化建设进程的推进和经济社会的快速发展，商品房开发销售呈热卖趋势。而商品房买卖合同及相关合同涉及条款较多，内容较复杂，购房人对相关法律、法规不甚了解，对合同部分条款认知模糊，轻率签订合同，为纠纷埋下隐患，致商品房买卖合同纠纷案件大幅上升。此类纠纷涉及人数多而集中，争议标的额大，纠纷处理结果如不能达到购房人的预期目的，极易引发群体性矛盾，从而产生集体上访、闹访事件。

聚焦问题

在商品房预售过程中，为加强商品房预售资金的监督管理，确保商品房建设的顺利进行，保护交易双方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，住建主管部门、商业银行及房地产开发公司依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规规定，针对新建商品房预售资金的收存、拨付和使用签订预售资金监管协议，并依此协议将所涉预售资金存入监管账户，在购房方、售房方履行合同过程中，双方若解除合同，售房方确需向购房方退款，须向住房主管部门提出申请，经其审核无误出具通知等相关手续后方可办理。而购房方与售房方因解除合同引发退款发生纠纷，所涉退款金额较大，如到法院诉讼，须交纳一笔诉讼费用，且耗时较长，案款难以及时退付到位，同类诉讼易发频发。

案情简介

   2023年2月8日，买受人王某支付出卖人某房地产开发有限公司购房首付款262727元，该款存入由住建主管部门与某银行监管的某房地产开发有限公司的新建商品房预售资金监管账户。同年2月9日，双方签订商品房买卖合同（预售），合同写明王某购某房地产开发有限公司商住小区x号楼x单元x层x号商品房一套，建筑面积132.66㎡，单价6427.91元／㎡，总价款852727元。后因王某资金困难无法支付剩余房款590000元，故申请解除上述商品房买卖合同（预售），退还已付首付款262727元，并愿积极配合办理退款过程中的相关手续，由某房地产开发有限公司另行销售该房。该公司同意退款，但称首付款已存入住建主管部门与其开户银行共同监管的账户，须申请住建主管部门审核同意后方可办理，故难以及时兑现，双方为此形成纠纷。

联动办案过程

王某到平遥县公共法律服务中心进行免费法律咨询，值班人员耐心解答，认为该事项可以通过调解解决，随后值班人员填写《平遥县免费法律咨询法律服务需求指引情况统计表》，通过县司法局推送至平遥县人民调解委员会。县人民调解委员会受理该案后，当即认真听取了各方的陈述，指导各方进行举证，组织双方相互质证，双方一致对商品房买卖合同（预售）及首付款收据无异议。针对纠纷退款时间、退款条件的争执焦点，人民调解委员会引导某房地产开发有限公司提交了新建商品房预售资金监管协议并加以说明，经人民调解员依法、耐心向购房方王某讲解该协议的依据、来源、目的及关联性、合法性后，王某认可了该监管协议的效力，认识到某房地产开发有限公司确难明确退款时间的实际，理解了退款受限的难处。经双方坦诚沟通自愿达成如下协议：一、王某与某房地产开发有限公司自愿解除商品房买卖合同（预售）；二、某房地产开发有限公司于住建主管部门审核后退付王某首付款262727元，具体退入王某在某银行卡号为XXXXX60508001246XXX的账户；王某适时协助提供、办理有关手续；三、其它互不追究。同时，双方考虑到经司法确认后具有强制执行的效力问题，故一致同意共同向法院申请司法确认。

此类纠纷目前已处理完成和正在处理共9件，已结案件已经法院裁定确认人民调解协议有效。

典型意义

房地产开发有限公司将新建商品房预售资金存入住建主管部门与商业银行及其三方共同监管的监管账户、办理退款须经住建主管部门审核同意，符合有关法律法规规定，但购房方对该规定不知晓，不理解。通过人民调解委员会查明事实，释明法规，主持调解，并出具人民调解协议书，后经法院依法裁定确认协议有效，如负有履行义务的一方当事人拒绝履行或未全部履行，对方当事人可以向人民法院申请执行。纠纷解决后，购房方可及时受偿，售房方可及时另行出售，这样不仅为双方当事人节约了诉讼成本，节省了时间成本，而且为彻底解决矛盾奠定了基础，提供了保障。

通过平遥县惠民工程联动机制，将县公共法律服务中心免费法律咨询事项推送到县人民调解委员会进行调解，全程依法、高效、稳妥，避免了矛盾升级，减少了讼累，平等保护了购房者与开发商的合法权益，为维护房地产市场稳定和经济发展作出了积极贡献。