导语

即使书面合同上没有明确记载，双方也应当根据诚信原则、交易习惯、合同目的等，确保合同标的物的使用符合日常规范。

案例中人物皆为化名

定了，就要这套

前些年，

因为经济原因，

小齐夫妇一直靠租房过日子，

没有一套属于自己的房子。

这几年，

经济状况有所好转，

买房的钱攒得差不多了，

夫妻二人盘算着买套新房子，

置办个真正属于自己的家。

正好赶上一个新楼盘开发，

夫妻俩便几次前往咨询。

“先生、女士，

交通便利、环境优美，

还毗邻学校、医院，

整个县城也找不到

比这更合适的房子了。”

销售人员的介绍让夫妻俩动了心。

可是，就有一点，

这房子还没建好，

得等到明年才能入住。

不过，都等了这么多年了，

夫妻俩觉得也不差这一年半载。

“先生、女士，

最近来咨询和买房的人挺多的，

你们要是真有意向，

可得赶紧决定了。

现在买，还能选个好单元、好楼层。”

销售人员看出来夫妻俩是真动心了。

“说得也是，

别回头让人把好房子都给买走了。”

夫妻俩小声商量着。

“好，那你带我们去沙盘选房吧，

找到合适的，

我们今天就买。”

“这套不错。

定了，

就要这套。”

小齐指向其中一套房子。

“先生好眼光。

采光极佳、楼层合适、交通便利，

这套确实不错。”

销售人员附和着。

随后，

夫妻俩就和开发商签了合同，

交了房款。

意外，有两个风口

一年过去了，

终于等到了交房期。

拿到钥匙后，

夫妻俩便迫不及待地“实地考察”，

准备筹划装修入住。

“采光确实不错，

空间设计也挺合理。“

进门没多久，

夫妻俩为自己当初的选择

感到庆幸。

客厅—厨房—卫生间，

夫妻俩最后来到了卧室阳台，

眼前出现了令他们意想不到的状况。

”这是两个什么东西？“

阳台外竟然戳着两根大管子，

正发出轰隆隆的响声。

夫妻俩这下可傻了眼。

他们赶紧叫来销售人员问个究竟。

原来，

地下车库的出风管道

就从他们房子附近经过，

出风口就在他们的阳台外面。

不干，当初又没说

”不行，

这事儿你们得给我解决。

这两个通风口戳在阳台外面，

既不美观，

还有噪声、尾气污染，

会严重影响我们家的生活。

必须给我换套房。“

齐先生提出了自己的诉求。

”齐先生，

换房现在是不可能了，

所有房子都已经卖出去了。

再说，

这套房子当初也是你自己选的，

而且也没什么质量问题，

只不过阳台外有两个风口而已。

在这件事上，

我们没有责任。”

开发商方面辩解道。

“没错，

房子是我选的，

可我选房子的时候，

你们也没告诉我阳台外会有风口，

现在推卸责任，

简直是不讲道理。

要么换房，

要么赔钱，

你们必须给我个说法。”

几经交涉，

开发商还是没给小齐夫妇一个说法。

为了讨要这个说法，

夫妻俩一纸诉状将开发商诉至

重庆市石柱土家族自治县人民法院。

判了，开发商赔3万

重庆市石柱土家族自治县人民法院

审理后认为：

开发商侵害了小齐夫妇的知情权,

且车库出风口与涉案房屋相邻,

对涉案房屋的整体外观具有一定影响。

从车库出风口排出的气体、噪音等污染

对小齐夫妇的居住环境和生活质量

也会造成一定影响。

判决开发商赔偿小齐夫妇损失3万元。

一审宣判后,

开发商不服，

向重庆市第四中级人民法院提起上诉。

重庆市第四中级人民法院

审理后认为：

地下车库出风口毗邻小齐夫妇房屋阳台,

影响了房屋适宜居住的使用目的,

开发商所售该房屋具有质量上的瑕疵,

应据此承担相应责任。

遂判决

驳回上诉,维持原判。

以案说法

法律规定

在商品房买卖中,开发商对购房者负有的首要合同义务是其出售的商品房必须符合合同的约定和法律规定。

尽管大多数商品房买卖合同不会对商品房质量标准作出非常具体明确的约定。但是,根据《城市房地产开发经营管理条例》第十六条及《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定,即使在合同对商品房质量未作明确约定的情况下,国家规定的质量标准是商品房购销合同当然的一部分,若开发商销售房屋不符合法律法规的规定或相关标准,其仍应承担质量瑕疵担保责任。

同时,依据现行环境保护法律和相关建筑设计规范等规定,开发商有义务也有能力采取措施保障房屋环境质量符合标准,实现房屋安全、适宜居住之使用目的。

结合本案

根据生活常识,车库出风口主要用于排放地下室的气体,使用过程中会产生噪声、粉尘、废气等污染物质。该出风口毗邻小齐夫妇房屋窗户、阳台,对其居住环境和生活质量造成不良影响显而易见,影响房屋适宜居住的使用目的。因此，开发商所售该房屋具有质量上的瑕疵,应据此承担相应责任。

根据(2017)渝04民终1071号案改编

法官寄语

“合同是双方意思自治的外部表现形式,在不违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形下,应当尊重当事人自由意思的表达,认定合同有效并对双方当事人均产生约束力。

但对于“白纸黑字”之外,未明确记载于书面合同之上的内容。双方当事人应当根据诚信原则、交易习惯、合同目的等，确保标的物之使用符合日常规范,即双方当事人还负有合同约定之外的义务。”